「不動産投資を法人化すれば節税できると聞いたけど、本当にメリットしかないの？」 「法人化すると逆にデメリットがあるのでは？」
こうした疑問を持っていませんか？ 不動産投資を法人化することで、税負担の軽減や資産管理の効率化といったメリットが期待できます。 しかし、法人化にはコストや手間が増えるなどのデメリットもあり、 安易に決めるべきではありません。
この記事では、不動産投資の法人化に伴うデメリットと、 法人化すべきかどうかを判断する基準について詳しく解説します。
不動産投資を法人化する際の主なデメリット
1. 設立コストと維持費がかかる
法人を設立するためには、 以下のようなコストが発生します。
- 法人設立費用: 約10万～30万円（定款認証費用・登記費用など）
- 税理士費用: 月額2万～5万円程度（記帳・決算業務など）
- 法人住民税の均等割: 年間7万円（利益がなくても発生）
個人投資家として活動している場合、 これらの費用が新たな負担になる可能性があります。
2. 赤字でも税金が発生する
個人の場合、 不動産投資の所得が赤字になれば、 他の所得と損益通算が可能ですが、 法人では赤字でも税金が発生することがあります。
- **法人住民税（均等割）**は利益がなくても支払う必要がある。
- 法人税の繰越控除があるが、 収益がなければ負担だけが増える。
3. 個人よりも融資条件が厳しくなる
法人で不動産投資を行う場合、 金融機関の融資審査が厳しくなるケースが多いです。
- 法人の実績が問われる（設立直後は信用が低い）
- 金利が個人より高くなることがある
- 自己資金の割合を多く求められる
特に、 設立直後の法人は実績がないため、 金融機関が慎重になる傾向があります。
4. 不動産売却時の税負担が増える可能性
法人で保有している不動産を売却した場合、 売却益は法人税の対象になります。 個人の不動産投資では、 保有期間5年超の売却益に対する税率は20.315%（所得税+住民税）ですが、 法人の場合は実効税率が30%前後になることもあります。
そのため、 売却益を見込んだ短期投資を考えている場合、 法人化すると逆に税負担が増える可能性があります。
5. 財務管理が複雑になる
法人化すると、 財務管理や会計処理が複雑になります。
- 決算書の作成が必要（税理士のサポートが必須）
- 個人資産との切り分けが求められる
- 役員報酬の設定が税務上のポイントになる
個人の不動産投資と比べ、 管理の手間が増えるため、 しっかりとした財務管理が必要です。
不動産投資の法人化を検討する基準
法人化を検討する場合、 以下の基準を目安に考えると良いでしょう。
1. 不動産所得が1,000万円以上あるか？
一般的に、 年間の不動産所得が1,000万円を超えると、 法人化による節税メリットが大きくなります。
2. 次の投資拡大を考えているか？
- 複数の物件を購入予定
- 金融機関との長期的な関係を築きたい
- 不動産管理会社として運営したい
このような場合、 法人化によるメリットが活かせる可能性があります。
3. 個人の所得税率が高いか？
個人の所得税率が30%以上になる場合、 法人税の実効税率（約23%）と比較すると、 法人化のメリットが出やすくなります。
4. 事業承継を考えているか？
将来的に子供や家族に不動産資産を引き継ぐ場合、 法人化しておくと相続税の負担を軽減できる可能性があります。
まとめ
不動産投資の法人化は、 節税や資産管理の効率化といったメリットがある一方で、 設立・維持コストや税負担の増加、 財務管理の手間などのデメリットもあります。
法人化のデメリット:
- 設立コストと維持費がかかる
- 赤字でも法人税が発生
- 融資審査が厳しくなる
- 売却時の税負担が増える可能性
- 財務管理が複雑になる
法人化を検討する基準:
- 不動産所得が1,000万円以上あるか？
- 投資拡大を考えているか？
- 個人の所得税率が高いか？
- 事業承継を視野に入れているか？
あなたの不動産投資の状況に合わせて、 法人化の判断を慎重に行い、 最適な投資戦略を立てていきましょう！
