不動産投資をする際、賃貸契約の形態は重要な要素のひとつです。特に、賃貸物件の貸し方において「定期借家」と「普通借家」のどちらを選ぶかは、投資収益や物件管理に大きな影響を与えます。この2つの契約形態には、それぞれにメリットとデメリットがあり、どちらを選ぶかによって不動産投資の結果が変わることも少なくありません。
この記事では、「不動産投資」において、定期借家と普通借家の違いや、そのメリット・デメリットを詳しく解説し、どちらが自分の投資戦略に合っているか判断するためのポイントをお伝えします。
定期借家契約とは？
定期借家契約は、その名の通り、あらかじめ契約期間が決まっており、その期間が終了すると自動的に契約が終了する仕組みの契約形態です。これは、契約の延長や更新が基本的にはできないため、契約が終了したら借主は退去しなければなりません。
定期借家契約のメリット
- 契約期間の管理がしやすい
不動産投資において、定期借家契約は契約期間が決まっているため、投資計画や物件の売却タイミングを計画的に立てやすいです。例えば、再開発予定のエリアで期間限定で物件を貸し出したい場合や、自分で利用したい時期が決まっている物件には最適です。 - 契約終了時のトラブルが少ない
契約終了後、借主に退去してもらう際のトラブルが少ないのもメリットです。更新がないため、契約終了時に円滑に物件を引き渡してもらえることが多いです。 - 賃料の自由度が高い
契約期間が限られているため、賃料を市場相場に合わせて調整しやすいです。長期的な借主がいない場合でも、短期的に高い賃料で貸し出すことができるため、需要が高いエリアでは有利です。
定期借家契約のデメリット
- 借主が定着しづらい
契約期間が終了すると退去しなければならないため、借主が定着しづらく、頻繁に新しい借主を探す必要があります。これが空室リスクを高め、物件の稼働率に影響する可能性があります。 - 借主にとって不利と感じられる
借主にとって、定期借家は「いつか出ていかないといけない契約」と感じられ、不安要素になることがあります。そのため、長期的に住むつもりの借主には敬遠されがちです。 - 賃貸ニーズの範囲が限られる
短期的な住まいを探している借主や、ビジネス目的の利用者に適していますが、ファミリー層や長期居住を希望する借主には不向きです。賃貸物件の需要が減少する可能性があります。
普通借家契約とは？
一方、普通借家契約は、契約期間が満了しても契約の更新が可能で、借主が希望すれば長期間にわたって居住し続けることができます。一般的な賃貸契約として広く知られています。
普通借家契約のメリット
- 長期的な安定収入が期待できる
借主が更新を希望すれば、基本的に契約は自動的に更新されるため、長期的な賃貸収入が期待できます。不動産投資において、安定した収入を重視する投資家にとっては大きなメリットです。 - 借主が定着しやすい
借主が長期間にわたって住み続ける可能性が高いため、空室リスクが少なくなります。特に、ファミリー層や長期居住を希望する借主にとっては、普通借家契約は安心感があるため人気があります。 - 賃貸物件の需要が広い
普通借家契約は一般的な賃貸契約であるため、幅広い層の借主に受け入れられやすく、募集時の集客がしやすいです。
普通借家契約のデメリット
- 契約解除が難しい
借主が更新を希望する限り、オーナーが一方的に契約を解除することはできません。不動産投資において、物件の売却や自己使用を考えている場合には、不利になることがあります。 - 賃料の調整がしにくい
一度契約を結ぶと、賃料の変更が難しいのが普通借家契約の特徴です。インフレや物価上昇により、賃料の見直しが必要な場合でも、借主の合意を得る必要があるため、賃料収入のアップが見込めない可能性があります。 - 更新時の手続きが煩雑
普通借家契約は更新手続きが必要であり、更新の度に手続きを行う必要があります。オーナーにとっては手間がかかる作業となり、管理コストがかかることもあります。
どちらを選ぶべきか？投資スタイルに応じた選択
不動産投資において、定期借家契約と普通借家契約のどちらを選ぶかは、投資家自身の投資戦略や物件の性質に大きく依存します。以下のような視点から判断すると良いでしょう。
- 短期的な賃料収入を重視するなら定期借家
高収益を短期間で得たい、または物件を将来的に自分で使用する予定がある場合は、定期借家契約が適しています。リスク管理の面でも、契約期間が明確なため、計画が立てやすいです。 - 長期的な安定収入を求めるなら普通借家
物件の長期保有を目的とし、安定した賃貸収入を得たい場合には、普通借家契約が適しています。借主が定着することで、空室リスクを軽減し、安定したキャッシュフローが期待できます。
まとめ
不動産投資において、定期借家と普通借家のどちらを選ぶかは、投資家のニーズや目標に応じて慎重に検討する必要があります。定期借家契約は、短期的な利益や物件の自由な管理を求める投資家に適しており、一方で普通借家契約は、長期的な安定収入を求める投資家に向いています。
あなたの投資スタイルに合った契約形態を選び、リスクとリターンのバランスをしっかりと考えた上で、不動産投資を成功させましょう。
